Le marché du logement néerlandais expliqué

Pourquoi y a-t-il une pénurie de logements aux Pays-Bas ?

La pénurie de logements découle d'un déséquilibre simple : il se forme plus de ménages qu'il ne se construit de logements. Du côté de la demande, la population augmente, davantage de personnes vivent seules et les jeunes veulent vivre de façon autonome plus tôt. Chacune de ces tendances exige un espace de vie supplémentaire.

Du côté de l'offre, la construction neuve reste à la traîne. Les permis et les procédures prennent du temps, les terrains et la main-d'œuvre sont rares, et des facteurs comme les coûts de construction et les règles sur l'azote retardent les projets. Le résultat est une pénurie qui s'est accumulée sur des années et qui ne se résout pas d'un coup.

• •Plus de ménages : la croissance démographique et les personnes seules augmentent la demande.
• •Trop peu de construction : procédures longues, terrains rares et coûts élevés freinent l'offre.
• •Concurrence pour les mêmes logements : étudiants, jeunes actifs, travailleurs migrants et demandeurs urgents cherchent en même temps.

Comment le marché du logement est-il structuré ?

Le marché du logement se compose grosso modo de deux parties : le marché de l'accession à la propriété et le marché locatif. Sur le premier, vous achetez un logement, généralement avec un prêt hypothécaire ; sur le second, vous louez auprès d'un bailleur.

Le marché locatif est lui-même divisé. Le logement social est proposé surtout par des sociétés de logement, il est régulé (un loyer maximum s'applique sur la base d'un système de points) et comporte des plafonds de revenus et des listes d'attente. Le secteur libre est la location privée ; depuis le 1er juillet 2024, une partie de celui-ci, le segment intermédiaire, relève aussi de la régulation via la loi sur le loyer abordable (Wet betaalbare huur).

• •Accession : vous achetez un logement, généralement avec un prêt et un apport.
• •Logement social : sociétés, loyer régulé, plafond de revenus et liste d'attente.
• •Secteur libre : location privée ; le segment intermédiaire est partiellement régulé depuis 2024.

Qu'est-ce que cela signifie pour les jeunes actifs et les étudiants ?

Les jeunes actifs et les étudiants sont dans la position la plus faible sur ce marché. Acheter un logement exige souvent un apport et un revenu stable, que l'on n'a généralement pas en début de carrière. Pour le logement social, vous ne comptez qu'avec de l'ancienneté d'inscription accumulée, que vous n'avez tout simplement pas quand vous débutez.

La conclusion pratique : n'attendez pas une solution rapide du marché lui-même, mais utilisez plusieurs canaux à la fois. Inscrivez-vous tôt auprès d'une société de logement, suivez le marché privé, élargissez votre zone de recherche aux villes voisines, et utilisez des alertes pour être le premier à répondre aux nouvelles annonces.

Le marché du logement va-t-il changer dans les années à venir ?

Le gouvernement mise sur davantage de construction et, avec la loi sur le loyer abordable, a régulé le segment intermédiaire pour rendre les loyers plus abordables. En même temps, ce sont des processus lents : construire prend des années et la politique agit progressivement sur le marché.

Parce que les chiffres et les règles changent constamment, nous ne travaillons pas avec des montants fixes qui se périment vite. Pour l'état actuel, consultez le CBS (pour les chiffres du marché) et le gouvernement (pour la politique), ainsi que le loyer médian en direct sur les pages ville de KamerSnipe pour le niveau dans votre ville.